借金によるアパート建築と相続税の節税

　前回説明したように、貸家による財産評価の減少効果は著しいため、相続税対策としてアパート建築が勧められます。なかには借金をしてまで建築するケースもあり、「借金してアパートを建てれば相続税が節税できる」との説明も耳にします。具体的に説明します。

（１）１億円を借金する前　　　

　　　土地２億円　建築予定地１億円　

　　　＝相続財産３億円

（２）１億円を借金した後　　　

　　　土地２億円　建築予定地１億円　現金１億円　

　　　債務△１億円　　　　　　　　　

　　　＝相続財産３億円

（３）建築した直後　　　　　　

　　　土地２億円　貸家建付地８５００万円（１５％減）

　　　アパート５０００万（建築資金の５割）

　　　債務△１億円　　　　　　　　　

　　　＝相続財産２億３５００万円

（４）相続税の限界税率３０％（子供３人）の節税効果　　

　　　（１）－（３）＝　６５００万円×３０％

　　　＝１９５０万円の節税

　このような節税の仕組みは、市街化区域に土地を多く持つ一方、手元資金が乏しい資産家にはとても魅力的に映ります。たしかに良くできた話です・・・。

アパート建築と不動産収支

　相続税の節税のことだけ考えれば借金してアパートを建てることは合理的です（税率によりますが）。しかし、将来の不動産収支は確実でしょうか。

　たとえば、３５年ローンで１億円借りると、固定金利２％、元利均等返済で年間約４００万円の返済です。新築から１０年は満室でも、１０年経てば空室が生じ、１５年経てば空室が目立ち、２０年経てば空室が多くなり、２５年経てば空室ばかりという状況もありえます。その場合、２１年目から３５年目まではローンの返済及び修繕費が家賃収入を上回り、毎年３００万円は赤字になるでしょう。そして、４０年後の解体費用として８００万円～１０００万円が必要です。結局、不動産収支を４０年間通算してみると、支出超過も十分ありえます。

　人口が減る時代、企業が撤退する一方でアパートの供給は増える東三河（豊橋市・豊川市・蒲郡市・田原市・新城市など）で、不動産収支は確実とはいえません。少なくないケースで、借金によるアパート建築は相続人に負債を残すようなものです。

論理、正しさ、考慮すべき事情

　建築会社作成にかかる、借金によるアパート経営の「収支計画表」は実に論理的です。

　しかし、収支計画表には解体費用の記載がありません。空室リスクと金利変動リスクの見通しも随分甘いです。一括借上による家賃保証の場合でも家賃「金額」は保証されません。収支以外のリスク、とりわけ、換金できない資産の遺産分けの難航を指摘する注意書きもありません。総じて、判断の基礎となる事情の指摘・評価が不十分との印象を受けます。

　私は、借金によるアパート建築を全て否定するつもりはありませんが、相続人の幸せのために抽象的な助言だけは必要だと思います。論理とは、愚か者でも扱える許認可の不要な刃物です。判断との関係で考慮すべき事情を切り捨てればいくらでも論理的になります。判断との関係で考慮すべき事情を考慮しつくし、考慮すべき事情のもつそれぞれの重みを正確に量る、そういう判断の過程における気遣いが正しさを導くのです。論理的であることは正しさの十分条件ではありません（場合によっては必要条件ですらありません）。